对地产板块行情的一点思考(中恒星光地产洞见系列6)

摘要: 地产A股终于红了一把,让憋屈了大半年的买卖两方分析师都颇感扬眉吐气。更关键的是,能持续吗,持续多久?先来思考下地产A股此前涨势落后于内房的原因。

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地产A股终于红了一把,让憋屈了大半年的买卖两方分析师都颇感扬眉吐气。更关键的是,能持续吗,持续多久?先来思考下地产A股此前涨势落后于内房的原因。


第一是老生常谈,

港股通和两地原有的估值差修复。

地产板块在两地均不受待见,以往A股地产最差不过是被投资者界定为“盘子大,概念少,无聊”;内房则是各外资“敌对势力”质疑的重灾区,翻开报告遍地是“高负债,政策风险,销售疲弱,流动性不足”之类不接地气的老一套。港股通后,内房大有翻身做主之势,板块涨幅远大于同期恒指和A股地产板块。

(事实上,现在再挑几家标杆看看当前PE,会发现中型规模的内房还是落后大A不少,心疼)

数据来源:Citi Research、中信建投研究发展部


第二是2017年中期业绩的释放,

地产A股明显弱于内房。

我们挑选了A股和港股各23家龙头、大型和中型规模的房企进行业绩对比,可看到2017年中期,内房的业绩增长、盈利改善优势明显,相较之下地产A股的光芒黯淡了许多。

数据来源:Citi Research、中恒星光据公告整理;

港元财报汇率取0.85


业绩的显著差异可能由三种因素综合造成。

业绩释放的主观意愿

2017年1月1日至今,恒生指数上涨了28%,而同期上证指数仅涨8%。其中,地产A股年初因对金融机构(尤其是最热衷地产的险资)的资金监管和各种“创新”政策屡遭打击,再加上深港通开通,资金部分流向港股,部分则观望。房地产行业要掌控结转业绩并不难,但在整体行情不佳的情况下,单家公司即便业绩出色也很难获得预期估值,因此选择藏业绩。


大中规模公司特点导致结转差异

一方面,A股中国企偏多,结转速度原本便低于民企;另一方面,内房中2017年业绩表现最亮眼的旭辉、金茂、龙光、禹洲等均是核心城市布局,房价上涨较三四线城市早约一年,如龙光重点布局的深圳房价在2015年下半年便开始上涨;而地产A股撇去销售数据疑点较大的公司、明显藏业绩的公司后,类似规模的如荣盛、蓝光、金科、中南建设等都是二三线城市布局为主,销售猛增的时间点便晚于港股同行,业绩释放期相应推后。

数据来源:Citi Research、中恒星光据公告整理


财务及财报数据调节的习惯

长期以来,投资者偏好造成了,港股资本市场团队会致力于在财报中呈现出最佳的一面,而A股资本市场团队更倾向于了解市场热点,与公司自身战略挂钩,投资者的要求和大股东对自身市值被认可的追求,使得港股上市的公司或多或少会更加注重财务管理。如从净负债率中便可看出明显差异。

数据来源:Citi Research、中恒星光据公告整理


但真是在A股上市的房企风控意识不如港股上市房企吗?未此前老孙还曾在一次业绩发布会上吐槽到,为了数据让投资者满意,年末非要在账面上留大量现金。因此,长期内控和短期报表调节因素可能各占一半。盈利数据的对比中,应当亦是如此。


第三,缺乏股价上涨驱动因素,

领跑龙头亮点不足

内房龙头中,有引战投降负债、大佬大笔增持、可能回A的恒大,有负债改善、盈利逐步释放并且相对稳健的碧桂园,和……的融创;而地产A股龙头权益后规模增速原本便不如内房,万科股权问题解决后股价略有上升,但权益销售和土储使其显得缺乏爆发力,保利整合一直在消磨投资者耐心,招商结转业绩未达投资者预期,金地的实控权及对股东利益保障暂时不明。虽然公司资质基本面都不差,但缺乏足够的亮点。


综上,内房股今年表现优于地产A股,从根本上来看还是以基本面为基础,业绩为主要动力的。而未来的趋势,则取决于市场上几条主要逻辑。


● 首先是两地估值方式的融合和变化。内房方面,懂国情接地气的内资使得内房低估现象改善,以至于中期业绩发布会上投资者和管理层谈论的主题不再是杠杆风险、美元债等等,而更强调盈利的确定性和未来三年战略目标,从求价值认同转化为预期管理。地产A股方面,原本资金偏好小盘股,使得龙头房企估值长期远低于中小市值,然而今年内房中恒碧融的出色表现,以及监管对炒作的打压,必然会使得这一与公司价值、行业趋势相反的逻辑逐步扭转,此次和前一波地产A股的涨势都是由龙头带起。内房每涨一波,A股龙头都会带动相应的估值修复。但若要超越内房今年的涨幅,则需要年报结转漂亮的业绩支撑。


● 其次是公司分化也会体现在股价。鸡犬升天的场面无论在哪一地均不是合理现象,容易引发整体回调。近日地产A股的涨势如果能延续,可能造成内房中的部分相对短期的资金回流到地产A,对一些业绩或者成长性差、全靠板块拉动估值的内房影响更大,对估值和业绩相对应的内房影响小。


● 最后是各类政策对市场信心的指引。即金融监管维持现状,不再经常有高层发话;地产行业政策也如当前,以时不时单城市出台的分类调控政策为主,不出现大范围加码,对两地的地产板块健康发展更有利。



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